מי מאיתנו לא שמע על התופעה "קבוצות רכישה"? מי מאיתנו לא שמע  על "נוסחת הקסם" שחותכת את פערי התיווך ומורידה את עלות רכישת הדירה ב- 20-25%? מי מאיתנו לא שמע את אזהרות הקבלנים על הסיכון הנדל"ני שיתפוצץ לכולם בפנים?

על הסיכון והסיכוי, על היבטים משפטיים והיבטים מיסויים בכתבה הבאה:

קבוצות רכישה הפכו בשנים האחרונות לתופעה נפוצה בקרב משקיעים שונים. על פי פרסומים אחרונים, למעלה מ 75% מכלל הקרקעות שנרכשו בשנת 2009 לצרכי בנייה למגורים, נרכשו על ידי קבוצות רכישה. לא אחת אנו נתקלים בפרסומים שונים אודות התארגנות קבוצה לרכישת נכס באזורים אטרקטיביים, רבים מאיתנו אף מקבלים שיחת טלפון או מייל מחברים שרוצים לעניין אותנו ברכישת דירה להשקעה ממש לפני שהיא נחטפת. נתוני המאקרו בארץ, הריבית הנמוכה וחיפוש אלטרנטיבות להשקעה הם שדוחפים כלפי מעלה את הביקוש לדירות להשקעה.

ההסבר לתופעה הוא פשוט – לרוכש הפוטנציאלי בקבוצת רכישה ניתנת ההזדמנות לקנות דירה במחירים הנמוכים בכ– 20-25% מעלות רכישת דירה חדשה מקבלן. חיסכון זה מושג ע"י איתור נכון של הקרקע, הפטור ממע"מ בעת רכישת קרקע מאדם פרטי ובשל תשלום מס רכישה רק על עלות הקרקע הנרכשת, במקום על כל שווי הדירה. לכך יש להוסיף את החיסכון בעמלות הקבלן הכוללות בתוכן שיווק ומימון של הדירה. לצד המחיר האטרקטיבי, מוצעים לרוכש הפוטנציאלי גם יתרונות של בחירת השכנים, ומעורבות בתכנון ובקצב התקדמות הבניה.

לדידנו, לא די להכיר את היתרונות והחסרונות של קבוצת רכישה טרם קבלת החלטה בעניין, עלינו להכיר את ההיבטים המשפטיים, המיסויים ורמות והסיכון הכרוכות בהשקעה מסוג זה:

היבטים משפטיים

למושג קבוצות רכישה קיימות הגדרות משפטיות שונות, אם זה משום חוסר אחידות בגודל או בהתנהלות הקבוצות. ניתן לומר כי קבוצת רכישה הינה מבנה משפטי המאפשר לקבוצות של פרטיים לחבור יחדיו לצורך רכישת נכס.

ערבות חוק מכר - החוק במדינת ישראל מחייב מוכר של דירה חדשה להבטיח את כספי הקונה המשולמים לו בעבור הדירה. לפי החוק אסור למוכר לקבל מהקונה סכום העולה על 15% ממחיר הדירה, אלא אם מסר לקונה ערבות חוק מכר או בטחון אחר בהתאם לחוק. הערבות ניתנת להבטחת החזרתם של הכספים ששילם הקונה ותמומש במקרה שהמוכר לא יוכל להעביר לקונה את הזכויות בדירה מסיבות שונות (עיקול שהוטל על הדירה, צו כינוס נכסים וכו')

על כן, בקבוצות רכישה אין יכולת לקבל ערבות חוק מכר משום שהקבלן הינו המבצע ולא היזם. מאידך, התשלומים המועברים לקבלן המבצע הינם על פי קצב התקדמות הבנייה. במידה וקבלן פושט רגל, ניתן לפנות לקבלן אחר ובכך למזער את הנזק.    

ערבויות בנקאיות - בנקים למשכנתאות רואים יתרון לעבוד מול קבוצות רכישה בשל ההיבט של פיזור הסיכון, על כן ניתן להשיג הטבות בריבית המשכנתאות. מאידך, יש לקחת בחשבון שגם אם לרוכש יש מזומן לרכישת הדירה, ייתכן והוא יחויב בפתיחת קו אשראי בבנק המלווה את הפרויקט, לשם מניעת מצב בו רוכש מפסיק את התשלומים.

היבטים מיסויים

אחד היתרונות המרכזיים של קבוצת רכישה הינו יתרון המיסוי. התנהלות מקצועית של מארגן הקבוצה ותכנון מס נכון יובילו לחסכון מס משמעותי שעשוי להגיע עד 20% מעלות רכישת דירה דומה מקבלן. נציין להלן 2 יתרונות מס מרכזיים:

מס רכישה – בהעדפת רכישת דירה בקבוצת רכישה על פני רכישת דירה מקבלן, תשלום מס הרכישה יהיה על מרכיב הקרקע בלבד שכן אין מבוצעת רכישה של דירה אלא רכישה של קרקע בלבד. חישוב מס הרכישה מבוצע על פי 3 מדרגות מס המתעדכנות מידי שנה ומגיעות לשיעור של עד 5% מערך הנכס.

מע"מ - אחת הבעיות המרכזיות המטרידות את רשות המסים היא העובדה, שבעסקת רכישת הקרקע על ידי קבוצות רכישה מבעל קרקע, אשר איננו מסווג כעוסק לצורך מע"מ, לא משולם מע"מ. זאת בהשוואה לקבלן הרוכש קרקע ומוכר דירות מגורים. קבלן אשר רוכש קרקע מבעלים פרטי מחויב להוציא חשבונית מס עצמית בגין רכישת הקרקע, ולמעשה, בעת רכישת הדירה הקבלן משית את המע"מ על רוכש הדירה.

יש לקחת בחשבון את העובדה שרשות המיסים בוחנת כל הזמן את תקנות המס בנוגע לקבוצות רכישה וכיצד לסווגה. לא מן הנמנע כי תימצא הדרך לשנות את סיווג קבוצות הרכישה כך שיוטלו על הקבוצה עלויות המע"מ ומס הרכישה, ולמעשה יבוטל היתרון היחסי של קבוצות הרכישה. 

סיכונים

רבים מהרוכשים דירות מקבלן טרם התחלת הבנייה חוששים מקריסת חברת הבנייה, כדוגמת חפציבה. סיבה זו מובילה רוכשים פוטנציאלים לחפש אלטרנטיבות מסוכנות פחות להשקעה או לקניית דירה. אבל רבים מהרוכשים בקבוצות רכישה אינם מודעים לסיכונים הכרוכים בכך. הכרת הסיכונים יכולה להשפיע במידה משמעותית על תהליך קבלת ההחלטות:

• מארגני קבוצות רכישה לא מנוסים -  היעדר חסמי כניסה הובילה "להסבת מקצוע" ללא ידע וניסיון בתחום. גם קבלן או מתווך שנכנס לתחום אינו בקיא בהיבטי המס השונים והמשפט הנדרשים.  
• ביקוש והיצע - ריבוי מספר קבוצות הרכישה בכלל, והיעדר ניסיון של רבים מהם בפרט, הובילו לעליית מחירי הקרקעות הנמכרות לרוב במכרזים.
• היעדר יכולת תכנון או תכנון לקוי עלולים להוביל לתמחור שגוי וכניסה להוצאות נוספות, לא מתוכננות, שמגיעות עד ל-20% מהתכנון המקורי ולביטול היתרון התחרותי של קבוצות הרכישה.  
• חלוקה לא נכונה של השטח עלולה ליצור מחלוקות בין חברי הקבוצה והשכנים הפוטנציאליים.
• רשות המיסים בישראל בוחנת בדקדקנות כל עסקה שנעשית בידי קבוצות רכישה. שגיאה אחת של מארגני קבוצת הרכישה עלולה לגרום להיעדר הפרדה מוחלטת בין רכישת הקרקע ובנייתה ולהתייחסות של רשות המיסים לקבוצת הרכישה כקבוצה יזמית שעליה יחולו כל המיסים הנהוגים כתוצאה מפעילות יזמית.   
• היעדר ליווי משפטי מקצועי בתחום – לעיתים בכדי לחסוך בהוצאות או מתוך חוסר ניסיון קבוצות רכישה מיוצגות ע"י עו"ד חסרי ניסיון בתחום.
• עמלות ניהול - הפופולאריות הגוברת של קבוצות הרכישה גרמה לקבלנים רבים לארגן קבוצות רכישה, תוך גזירת עמלות המתקרבות לעמלות הנגבות בניהול קבלני מסורתי.
• השתנות נתוני המאקרו– עלייה בריבית בשוק ההון יגרור אחריו גל של מימושים, והתוצאה תהיה ירידה משמעותית במחירי הדירות וירידה באטרקטיביות של דירות להשקעה.
• עיכובים ובעיות נוספות -  אחד או יותר מחברי הקבוצה נקלע לבעיות כספיות ומפסיק את התשלומים לבנייה. במקרה זה עלולה הבנייה להיתקע או שעלויות הבנייה לשאר חברי הקבוצה יעלו.  

ואם בכל זאת החלטתם להצטרף לקבוצת רכישה-

כמה עצות מועילות, או "איך נדע לזהות קבוצת רכישה מוצלחת"

בפסק דין שניתן בשנה שעברה  ע"י ועדת הערר לעניין חוק ומיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו (ו"ע 1172/02 העותרים נגד מנהל מיסוי מקרקעין רחובות), קבעה הועדה כי קבוצת הרכישה הנידונה תמוסה כשתי עסקאות – האחת על רכישת הקרקע בידי היזם והשנייה על מכירת דירות לחברי קבוצת הרכישה. ההשלכה המיסויית היא שבמקום שקבוצת הרכישה תמוסה פעם אחת על הקרקע בלבד עליה לשלם מס נוסף גם על המרכיב היזמי ולמעשה על כל הדירה.

ניתוח פסק הדין של ועדת הערר באו ללמדנו אמצעי זהירות חשובים בטרם קבלת החלטה:

• חשוב לבחון את ניסיון היזם בפרויקטים דומים. היות היזם קבלן במקצועו אינה ערובה להצלחה מאחר וראינו כי קבוצת רכישה שונה בהתנהלותה המשפטית מיזמות נדל"ן רגילה.
• חשוב לבחון את ניסיון העבר של היזם. סיכויים של קבוצות רכישה עולים ככל שהיזם מנוסה יותר בתחום.
• יש לוודא כי מאחורי היזם עומדים עו"ד ושמאי מנוסים בתחום קבוצות הרכישה.
• וודאו כי החוזה עליו אתם עומדים לחתום מכיל פרטים אודות רכישת הקרקע בלבד. תכנון הבניה והמפרט הטכני יעשו בנפרד ולאחר רכישת הקרקע.
• היו סבלניים, אל תסכימו לחתום על הסכם לביצוע עבודות הבנייה עם הקבלן בסמוך למועד חתימת ההסכם על רכישת הקרקע.     
• ודאו כי אין תלות בין היזם לקבלן המבצע. תלות כזו תוביל לביטול מרכיב החיסכון החשוב ביותר- מס הרכישה.
• וודאו כי לחברי הקבוצה תינתן הזכות להשפיע על התכנון והמפרט הטכני הסופי של הדירה במהלך הבנייה.
• היזהרו מפרסומים אודות מכירת דירות בפרויקט. שימו לב שבשלב התארגנות קבוצת הרכישה תפורסם התארגנות לרכישת קרקע בלבד.
• הכירו את שכניכם לעתיד. תקשורת טובה בין הרוכשים תוביל למניעת ויכוחים מיותרים במהלך הבניה וליחסי שכנות טובים.

שיהיה בהצלחה.

כתב: יובל שמיר

"הון משפחתי" בע"מ 

טלפון   03-6729433

הבהרה – אין לראות בכתבה ייעוץ לרכישת דירה. יש לבדוק לגופו של עניין טרם קבלת חלטה. אין לכותב/ל"הון משפחתי בע"מ" כל קשר ישיר או עקיף עם החברות בתחום הנדל"ן או מי מטעמם.